【美国房产资讯】美国房市进入14年来最稳健增长时期

    失业率下降  ，预示美国经济增长势头强劲  ，房地产稳步增长

         美国上周失业救济金请领人数虽增加  ，但过去一个月的趋势却降至14年来低点  ，意味就业市场仍维持稳健  ，房价增幅优于预期  ，也反映就业成长带动房市需求  。劳工部公布 ，首度请领失业救济金人数增加1.7万人  ，经季节调整後增至28.3万人 ，扭转连三周减少的趋势  ，但符合分析师预期 。

         不过  ，被视为更能反映就业市场现况的四周移动均值  ，上周减少1.8万人至28.1万人  ，创下2000年5月来最低水準  。截至目前为止的连续申请失业救济金人数  ，也减少3.8万人至235 万人  ，同样降至2000年12月来低点  。

          即使全球经济成长趋缓  ，但产品和服务需求仍维持不坠  ，企业裁员的趋势徘徊在历史低点 ，支撑消费者信心和家庭支出 。

4Cast公司资深经济学家史隆说：“就业市场看来正稳健扩张  ，请领失业救济金人数呈下滑趋势  ，意味10月就业市场复甦动力转强  。”

          联邦住房金融局(FHFA)同日公布  ，经季节调整後 ，美国3月房价较2月上涨0.5% ，优于分析师预估的0.3% 。若与去年同期相比  ，3月房价上涨4.8%  。

          美国经济复苏带动房市需求  ，价格也水涨船高  。凯投宏观不动产经济学家狄吉指出  ，房市需求回温与供应紧绷两大因素  ，可能推升房价进一步上涨  ，但不至于出现去年的两位数增长  。

          经济研究联合会公布  ，衡量未来三到六个月经济展望的美国经济领先指标上升0.8% ，增幅大于外界预估的0.7% ，而且10个指标有九个都上扬  。经济研究联合会表示  ，虽然金融市场陷入波动 ，但领先指标上扬代表近期将维持适度成长  。8月领先指标则下修至持平  。

   美国房地产市场现复苏迹象 移民成为主要推动力

        美国房地产市场泡沫破裂五年之后  ，终于出现了复苏的迹象  。据美国有线电视新闻网7月21日报道 ，美国房地产市场出现复苏的迹象 ，而这次复苏的动因却是移民 。分析表明  ，移民向美国地产市场贡献了3.7万亿美元（约合22.7亿元人民币） 。        报道表示 ，在过去几年中  ，从中西部原重工业区到南方阳光地带的许多家庭在其房屋价值受到威胁的时候  ，是移民给他们带来了一线生机 。          以芝加哥为例  ，1970年来  ，芝加哥及附近的库克郡出生人口降低了90万  。但同时期60万移民削弱了人口大幅下降的冲击  ，并减少了更多的人口外流  ，对本地的地产市场起到了缓冲作用  。          全美这种例子比比皆是 。美国人口统计局的数据显示  ，2000到2010年间  ，德克萨斯州哈里斯郡接纳的移民将房价抬高了2.5万美元（约合15.3万元人民币）  。同期  ，亚利桑那州马力科巴县房价增长了1.8万美元（约合11万元人民币）  。          移民通过三种方式支撑了地产市场 。第一  ，他们对廉价房产的需求会重振本地市场  。同时  ，他们在立足之后  ，也增加了对本地货物和服务的需求 ，促进了社区经济  。第二 ，在社区经济振兴之后  ，更能吸引美国本土人士到该社区  ，进一步增加了房子的价值  。据统计  ，一个郡如果有1000名移民流入  ，就会有约250名美国本土人士受到新的经济机会的吸引而迁入 。第三 ，移民帮助走下坡路的社区恢复稳定  ，并将那些破败的社区变成对中产阶级和劳工阶层有吸引力的居住地  。因为移民一般倾向于房价较便宜的地方  ，他们创造了地产财富 ，但却没有产生因房价升高而驱离中产阶级的副作用  。这一现象在大都市区更明显  。报道表示  ，移民与房地产市场只是移民帮助美国经济成长的故事之一  。保持美国房地产市场稳健的增长是打造坚实美国经济的重要一环  。保证美国企业能够招募到高效、多元和灵活劳动力也同样重要  。

 最新数据显示  ，美国房地产市场进入14年以来最稳健的时期  。　　    虽然  ，当曼哈顿的一个停车位要价13.6万美元 ，对中产阶级而言  ，旧金山能够负担得起的房屋仅15%时  ，很容易引人忧思 ，房地产泡沫是不是近在咫尺  。但大部分美国拥房者没有什么好担心的 。　    　研究报告显示  ，美国房地产市场进入自2001年以来的最佳时期　    　总部设于俄亥俄州哥伦布市的美国全国保险公司进行的调查显示  ，美国国内住房市场环境目前为2001年以来最好  ，没有理由担心全国性的衰退  ，而泡沫破裂更无此一说  。　    　美国全国首席经济学家波森(David Berson)表示  ，在首批公布的数据中  ，全国健康房地产市场的领先指标2014年第四季度上涨至 109.8 ，该数据高于100表示产业健康发展 。该指数使用373个带动房地产市场的统计城区的当地数据  。包括改善就业的措施  ，人口统计以及抵押市场  。    　　而在预测市场泡沫化水平时 ，全国保险公司的数据就值得一观  。该公司此前即对2005年泡沫破裂提出了准确的信号  ，远比2006年到达峰值的标准普尔/Case Shiller指数要来得早  。而数据显示  ，房地产市场可能今年并没有猛涨  ，这就更加使美国人日子过得舒坦  。　　    波森表示 ，有许多市场增长得比人们希望的慢  ，但这就意味着发展是可持续的  ，他们是对的  ，这是普遍真理 。如何房价维持低速增长 ，那么在短时间内也就无法积累起过渡的供需失衡引发未来泡沫破灭的隐忧  ，这其实才是最理想的房地产市场格局  。　　    基于上述假设  ，报告显示  ，匹兹堡、克利夫兰与费城被列为健康城市之首 。最末尾的是北达科塔州首府俾斯麦  。虽然  ，俾斯麦当地市场蓬勃发展大部分归功于良好的经济基础  。不过  ，该地区人口稀少的状况和支柱产业石油开采的不景气  ，都使得当地房价难以进一步上涨  。　　          目前  ，波森唯一担心的状况在于  ，房价继续大幅上涨而使大多数人供不起房子  。自从经济扩张以来  ，工资上涨停滞不前成了美国经济发展中的一根刺  ，但最新数据显示薪酬增长已经达到自2009年金融海啸风波逐渐平息后的平均水平 。　　    而很容易看出  ，房地产市场发展之所以趋于稳定 ，而不是大幅飙升的原因 ，正是因为民众收入并没有大幅尽收眼底  。但波森表示 ，由于2014年下半年全美就业水平稳步上升  ，薪酬水平很快会水涨船高  ，并料将带动房价走强  。