海外房产，凭啥成置业市场“头牌”

大环境分析

        相对于中国楼市调控的扑朔迷离  ，澳洲拥有最稳定的房产投资环境  。从大环境方面来看  ，首先澳洲拥有最优越的自然条件和福利待遇  。清新的空气  ，完善的社会制度和稳定的政治体系让澳洲远离纷争 ，并历年来都被世界评选为最适宜人类居住的国家之一 。

        其次  ，澳洲经济弹性良好 ，即便在全球经济危机下 ，澳洲也没有出现经济衰退现象  ，是世界上少数几个始终保持物价稳定并无通货膨胀压力的国家  。澳洲实施了经济快速增长及经济结构的重大调整  ，在投资不损害澳大利亚国家利益的前提下 ，澳大利亚政府多年来鼓励外国到澳洲投资  ，各国大型企业不断注入 ，保持着强劲的经济生产力  。

        对于投资人士来说  ，一个国家拥有稳定的经济环境非常重要  ，它决定了市场风险的高低  。澳洲房产市场多年来一直保持一个稳定的增长态势  。根据RESIDEX的统计数据  ，澳洲的房产价格在过去30年平均每10年为一个增长周期 ，这意味着房产价格在每7-8年会增长一倍  。并且平均每年的房屋租金收入轻松以租养息  ，房价和房租双线持续增长收入  。

        澳洲有着雄厚的教育资源和科研水平  。优良的师资力量让很大一部分中国家庭选择留学澳洲 ，因此海外留学生众多  。这奠定了租房市场的部分需求 。此外  ，澳洲作为移民国家 ，移民类别众多 ，相较于英美等国家 ，移民门槛较低 ，生活更为舒适  ，因此吸引了大批海外精英在此定居 。据数据显示  ，澳洲每年新进移民平均约15万人口 ，大大超出房屋供给量  。可以说教育和移民奠定了房屋市场的需求  ，让投资澳洲多了一重保障  。

住宅市场分析

        澳洲地产业位列世界第一信息高度透明化 ，建筑成本以及房价基本完全透明受控  ，利润率有明确的法定范围  。通过相应机构网站还可以查到开发商和楼盘的详细数据  ，包括周边的居民教育程度  ，年龄分层 ，职业结构等等 ，可以作为理性分析的依据  。此外  ，澳洲房价是由多方参与制定  ，会经过银行和其他专业评估机构的公开量化 ，且政府部门对当地区域房价有长期的统计分析  ，整个房价和利润基本是完全透明的  。

        澳洲政府严格规范了从事地产行业人员的资质审批  ，包括律师、代理人、经纪人等  。从事地产活动的专业人员必须具有一定的学历  ，相应的实践经历  ，且考试合格颁发资质证书  ，经注册登记后才能执业  ，行业非常规范 。无论是买房卖房  ，还是租房管理 ，澳洲都有最完善的体系保护房产持有人  。对于海外买家来说 ，清晰透明的操作市场保证了投资的安全性  ，买家无需自己操心  ，完全可以做到足不出户投资海外 ，即省心又放心  。

        澳大利亚受英国普通法传统  ，私有制是其核心基础  。澳洲绝大部分土地为私有制 ，业主拥有土地的永久产权和继承权  ，无遗产税 。而且是全世界为数不多的没有房产税的发达国家之一 ，有效降低长期持有的成本 。

        澳洲非常吸引海外投资者的一点就是购买房产的首付低  ，资产组合灵活  ，投资风险小  ，金融杠杆充足  。10%的低首付让绝大多数人都可负担起  。相比于股票  ，基金等  ，房产是最为稳定的投资项目 ，并且澳洲的10%首付是存于信托账户中  ，受政府监管  ，还有利息可以拿 ，完全无风险  。澳洲允许海外人士贷款  ，做多可贷80% ，轻松以租养息  ，还允许可以不卖房  ，直接通过增值部分从银行套现来达到“一套房生两套  ，两套房生四套”这样的资产组合  ，利用金融杠杆来达到利益最大化  。

        购置房产是一个大事  ，从前面的环境  ，市场以及法律分析来看  ，澳洲房产市场已经是一个风险较小  ，非常稳定和安全的投资  。然而澳洲在房产细节处理方面更为让人省心 。

        澳洲所有的公寓房都是精装修好了的  ，建好就可以入住  。除了基本的硬装之外 ，澳洲公寓里面几乎配备了所有的必需品如同微波炉、洗碗机、烘干机  ，天然气、空调、烤箱、地毯  ，窗帘等  。只需要添置软装家具如床铺  ，沙发  ，冰箱等即可入住  。此外  ，澳洲建筑业质量过硬  ，设计感也很强  。澳洲本地的大开发商质量都非常好  ，外观折旧小 ，可保持十年如新  。澳洲很多大的开发商都是世界知名 ，所造的建筑都是让世界惊叹的  。

        澳洲的生活小区都是非常干净整洁  ，已经十几年的小区看起来和新的差不多  。一方面是住户爱惜  ，更重要的就是物业管理到位  。从最初筛选房客开始 ，租赁管理公司就会优先评级房客质量  ，挑选收入稳定的高薪白领人群  ，保证了租客的质量 。其次  ，物业管理会对公寓每天进行日常清洁  ，定期清洗地毯  ，定期维护游泳池/健身馆等设施  ，包括防火安全检查也很仔细 ，确保大楼保持安全舒适的居住环境和后期维护  。